Los mercados siguen ciclos, y esto es especialmente cierto en el caso de los bienes raíces. Si está pensando en realizar una compra de bienes raíces, conocer el ciclo del mercado lo ayudará a comprender mejor los precios de los bienes raíces y le permitirá tomar una decisión de compra más informada. Para ayudarlo, aquí hay una breve encuesta del mercado actual de bienes raíces comerciales del Área de la Bahía. Además, si está pensando en comprar un inmueble comercial ahora mismo, tenemos buenas noticias para usted.
Solo hay dos formas en las que los precios pueden ir
Graficadas a lo largo del tiempo, las tendencias de precios forman picos y valles. Por lo general, los valles tienen fondos algo planos: cuando los precios bajan, tienden a permanecer igual por un tiempo antes de que comiencen a subir nuevamente. Este período se conoce como el mercado recuperación. También notarás que las subidas suelen ser más largas que las caídas, es decir, los precios suben mucho más de lo que bajan.
Esta inflación es el resultado de estímulos externos y ejerce presión financiera sobre posibles compradores o arrendatarios. En la década de 1990, la llamada "burbuja punto.com" hizo subir los precios de los bienes raíces comerciales, lo que dificultó el arrendamiento y la compra de un edificio. De manera similar, la industria emergente del cannabis está generando precios más altos en algunas áreas de California, incluida la Bahía.
A veces, sin embargo, las tendencias de los precios son una cuestión de perspectiva. El mercado en el área que está mirando puede estar influenciado por factores puramente locales que no están sincronizados con tendencias más amplias. Este es, de hecho, en gran parte el caso del cannabis. Veremos a continuación que el mercado inmobiliario industrial se está desacelerando un poco en general, pero no donde el negocio del cannabis está activo. Pero, tan claro como todo esto es en retrospectiva, no es posible predecir el comportamiento futuro del mercado con mucha precisión.
Tendencias de precios de bienes raíces comerciales en el área de la bahía
Con todo esto en mente, echemos un vistazo al Área de la Bahía de San Francisco. Los precios de los bienes raíces comerciales han aumentado considerablemente durante los últimos cinco años. Si bien esta es una señal positiva para la economía local y una buena noticia para quienes venden bienes raíces, no ha habido mucho por lo que los compradores de bienes raíces estén contentos.
Ahora, esa situación parece estar cambiando, al menos un poco. El pronóstico de Allen Matkins y UCLA Anderson Encuesta de Bienes Raíces Comerciales para el verano-otoño de 2017 se tituló "El cambio de ciclo". Este importante estudio de la industria recopila las opiniones de los principales desarrolladores inmobiliarios sobre la dirección que tomará el mercado durante los próximos tres años, que es el tiempo promedio para que se complete un nuevo proyecto comercial. ¿Su conclusión? El mercado se está "ablandando".
Inmobiliaria Industrial
Según los autores del estudio, "tanto el crecimiento del empleo como de los ingresos deberían respaldar la continuación de los buenos mercados que se están experimentando actualmente". Pero el sector inmobiliario industrial en el estado, por ejemplo, es "un mercado al rojo vivo que se retira al rojo vivo", y menos "salvaje" de lo que había sido. En términos de búsqueda de espacio industrial, esto podría significar un poco menos de competencia por una propiedad y una posición algo mejor para negociar.
Por supuesto, siempre hay excepciones a las predicciones generales. Por ejemplo, en las áreas designadas para el consumo de cannabis, la competencia está aumentando y, a su vez, y eso significa que también lo están los precios. Los propietarios de pequeñas empresas están siendo excluidos de los vecindarios que ayudaron a establecer mientras nuevos jugadores con mucho dinero están ingresando al mercado.
Bienes Raíces Minoristas
El sector inmobiliario minorista sufrirá una desaceleración mayor en todo el estado, pero en el Área de la Bahía solo habrá un ligero debilitamiento. Esto se debe al efecto continuo de la venta minorista en línea, dicen los autores. Citan a la directora gerente de Cushman & Wakefield, con sede en San Francisco, Rhonda Diaz Caldewey, quien les dijo que "el desarrollo minorista está lejos de estar muerto, simplemente es diferente". La investigación realizada a principios de este año muestra que la icónica sierra Union Square de San Francisco las vacantes alcanzan 4.2%. Eso no está mal, considerando que la tasa nacional era 11% en ese momento, pero fue un aumento para ese espacio. Simultáneamente, Castro tuvo un Tasa de vacantes 12.8%.
Oficina Inmobiliaria
El "sentimiento" en este mercado cambió en San Francisco hace dos años y en East Bay en junio de 2016, después de una desaceleración en la contratación de tecnología. Este efecto de enfriamiento seguirá siendo el caso durante los próximos tres años. Un mercado más frío significa menos competencia y expectativas de precios más moderadas. Si está comprando espacio para oficinas, este es un buen momento para hacerlo.
Un edificio de oficinas de 66,200 pies cuadrados en el centro de Santa Rosa se vendió por $12.4 millones, o $187 por pie cuadrado, en septiembre de 2017. Ese precio fue más bajo que el promedio Tasa de mercado por mantenimiento diferido y baja ocupación. El mismo mes, un edificio de oficinas de 45,000 pies cuadrados se vendió por $14.5 millones, o $322 por pie cuadrado, y un edificio de oficinas médicas de 75,600 pies cuadrados al norte de Santa Rosa se vendió por $26.8 millones, o $354 por pie cuadrado. Entretanto, los arrendamientos de oficinas habían aumentado 21.8% en los tres años previos al mismo mes, en comparación con 14.5% en todo el país.
Los desarrolladores encuestados también esperan que la trayectoria de los precios de la tierra sea más plana para 2020.
Ahora es el momento de comprar bienes raíces comerciales en el Área de la Bahía
En general, la encuesta refleja una situación saludable en el mercado y un pronóstico esperanzador para futuras inversiones y oportunidades de compra para los propietarios de pequeñas empresas. Si está buscando comprar, será un poco más fácil de lo que era en años anteriores. Si su objetivo es comprar una propiedad, debe estar familiarizado con el préstamo 504 de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA). Un préstamo 504 se puede utilizar para:
- la compra de terrenos o edificios
- la construcción de edificios
- la compra de equipo con una vida útil de diez años o más
- mejora, mejora o renovación de terrenos, edificios o equipos comerciales
El préstamo 504 es administrado por Compañías de Desarrollo Certificadas (CDC) y los préstamos individuales se otorgan junto con un prestamista convencional. Entre las ventajas del préstamo 504 se encuentran:
- Una tasa fija por debajo del mercado
- Préstamos a 10 o 20 años (préstamos a 25 años en 2018) sin pago global
- Pago inicial bajo de 10-15%
- Algunos costos de cierre pueden transferirse al préstamo
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