Los dueños de negocios que buscan financiamiento para un proyecto de construcción de un hotel tienen varias opciones que pueden seguir, pero no todas son igualmente atractivas. Los requisitos de préstamo pueden variar mucho en cuanto a términos, pagos iniciales y otros aspectos. La Administración de Pequeñas Empresas (SBA) es una importante fuente de financiamiento en el campo de la construcción de hoteles, y el préstamo 504 de la SBA brinda a los prestatarios acceso a hasta $5.5 millones con condiciones convenientes.
Dónde obtener un préstamo para la construcción de un hotel
Un prestamista convencional. Los bancos o las uniones de crédito pueden ofrecer hipotecas comerciales, pero serán muy selectivos con los proyectos que decidan financiar. La financiación de hoteles, y los proyectos de construcción en particular, se consideran préstamos de alto riesgo y muchos prestamistas son reacios a aceptar tal proyecto. En condiciones típicas, el prestatario tendrá que hacer un pago inicial de al menos 25% del costo del proyecto y posiblemente hasta 40%. La tasa de interés puede ser fija o variable, lo que significa que fluctúa con el mercado. Un típico préstamo convencional para construcción hotelera podría llegar a 8%.
Es probable que el período de amortización del préstamo sea significativamente más largo que el plazo del préstamo, lo que significa que el prestatario se enfrentará a una pago global al final de la vida del préstamo. Si el plazo del préstamo es de 7 años y la amortización es de 20 años, el prestatario será responsable de los pagos correspondientes a 13 años en un momento en el que finalice el plazo de 7 años. Por ejemplo:
| Monto del préstamo | $1 millón |
| Depósito | 20% |
| Interesar | 5% |
| Término | 7 años |
| Amortización | 20 años |
| Pago global | $604,729 |
El prestatario tiene la opción de pagar el pago global o refinanciarlo a una nueva tasa. El cambio de tasas y tarifas puede agregar varios puntos porcentuales al costo del préstamo.
Un prestamista alternativo. Existe una variedad de prestamistas no bancarios que financian la construcción de hoteles. Estos prestamistas incluyen compañías financieras basadas en la web, así como “firmas bancarias”, muchas de las cuales se especializan en financiamiento hotelero, con grandes oficinas y representantes listos para reunirse con los prestatarios en persona. Incluso hay especializados corredores de préstamos para hoteles. A menudo, estos prestamistas están más dispuestos a financiar proyectos que los prestamistas convencionales, pero es probable que sus condiciones sean incluso menos favorables que las de un prestamista convencional. Los prestamistas alternativos basan sus decisiones de préstamo menos en el crédito personal del prestatario que los bancos, pero insistirán en ver un plan de negocios sólido.
Los prestamistas alternativos tienden a guardar silencio sobre las condiciones que ofrecerán hasta que ven una solicitud de préstamo. Una estrategia que se ve a menudo en línea es ofrecer pagos iniciales de 25-40% y tasas de interés bastante competitivas (comenzando por debajo de 5% en enero de 2018) con plazos cortos y grandes pagos globales. Estos términos pueden ser menos de un año en un período de amortización de 25 años, lo que hace que la refinanciación del préstamo sea extremadamente probable. Cabe señalar que las tarifas de refinanciamiento frecuente pueden sumar por sí mismas un gasto considerable.
Por lo tanto, si bien las condiciones del préstamo de refinanciamiento pueden variar, un préstamo típico de un prestamista alternativo podría verse así:
| Monto del préstamo | $1 millón |
| Depósito | 30% |
| Interesar | 5% |
| Término | 5 años |
| Amortización | 25 años |
| Pago global | $620,061 |
Al tomar su decisión, tanto los prestamistas convencionales como los alternativos tomarán en consideración la franquicia del hotel—A menudo denominada su "bandera", si la hay.
El préstamo 504 de la SBA para la construcción de hoteles
Si acudir a un prestamista convencional o alternativo lo pondría en una situación financiera difícil, siempre debe considerar el préstamo 504 de la Administración de Pequeñas Empresas. El préstamo 504 está diseñado para fomentar el crecimiento de las pequeñas empresas. Es administrado por un Empresa de desarrollo certificada (CDC), que es una organización sin fines de lucro creada específicamente para esa tarea. Un préstamo 504 se puede utilizar para:
- comprar terrenos o edificios
- construir edificios
- comprar equipo con una vida útil de diez años o más
- mejorar, actualizar o renovar edificios
- refinanciar deuda convencional
Junto con un prestamista convencional, el préstamo 504 puede proporcionar financiamiento a largo plazo (10 o 20 años) para la construcción de hoteles.
- a una tasa fija por debajo del mercado
- con un anticipo de 15%
- sin pago global
Un préstamo 504 financiará hasta 35% de un proyecto hotelero, o $5 millones, y el prestamista convencional proporcionará 50% o más del total. El prestamista convencional recibe la primera hipoteca. El prestatario contribuye con un anticipo de 15% en lugar de 10%, porque un hotel se considera un propiedad de un solo propósito por la SBA. Tanto los franquiciados como los hoteleros independientes son elegibles para el préstamo 504.
Los proyectos financiados con un préstamo 504 pueden ser bastante grandes. El proyecto más grande de TMC Financing, por ejemplo, es el hotel resort Rush Creek, que llegó a más de $40 millones. Dado que este proyecto excedía los estándares de tamaño típicos, el prestatario tuvo dificultades para encontrar un prestamista convencional. TMC intervino y fundó una cooperativa de crédito que se especializaba en financiamiento hotelero de esa escala y estaba dispuesta a asociarse con TMC para completar el préstamo 504.
La Programa de energía verde de la SBA le da al propietario de un hotel la oportunidad de aumentar la cantidad de fondos de la SBA para un proyecto a $5.5 millones y exceder el límite tradicional en la cantidad de proyectos que se pueden financiar. Para calificar para el Programa de Energía Verde, un prestatario debe
- Compre o construya un edificio que consuma 10% menos energía que su ubicación actual
- Compre el edificio que alquilan actualmente y realice mejoras para consumir 10% menos energía
- Comprar o construir un edificio que produzca 10% de la energía que consume o que produzca combustible para reducir el consumo de combustibles fósiles, utilizando equipos financiados a través del préstamo.
Además de darle acceso al prestatario a los incentivos financieros de la SBA, participar en el Programa de Energía Verde le ahorrará dinero, ya que la mayor eficiencia energética que promueve reduce las facturas de servicios públicos. “Greenness” también se está convirtiendo en un activo de marketing cada vez más valioso y podría hacer de su hotel una opción más atractiva para los clientes potenciales.
Financiamiento TMC es un CDC líder en California y Nevada y el líder nacional en financiamiento hotelero mediante el préstamo 504. TMC es un prestamista certificado Premier con la SBA, lo que nos permite ofrecer tiempos de aprobación de préstamos más rápidos. Para obtener más información sobre cómo utilizar un préstamo 504 para financiar el proyecto de su hotel, comuníquese con un experto en préstamos TMC 504 hoy.
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