El mercado hotelero está creciendo en 2018. Se espera que tanto la oferta como la ocupación aumenten este año, y el pico tan esperado en el ciclo del mercado todavía está en el futuro. El mercado de la construcción hotelera se ha "normalizado", según los analistas. Eso significa que los prestamistas pueden querer ser más cautelosos, pero todavía hay muchas oportunidades de crecimiento, especialmente en California. A medida que surge esta nueva normalidad, el préstamo 504 de la Small Business Administration (SBA) es más útil que nunca para los propietarios de hoteles que buscan expandirse.
Los hoteles de la región vinícola se ven bien
Los viajes aumentarán este año, gracias al aumento del empleo y el gasto de los consumidores. Se estima que 79% de los millennials viajarán durante sus vacaciones, lo que representa un ligero aumento con respecto al año pasado. La Generación X también viajará más este año (67% de sus miembros viajarán de vacaciones). Los viajes de negocios también han aumentado, especialmente entre las pequeñas empresas, según un Pronóstico de inversiones en hotelería en América del Norte para 2018. Muchos viajeros de negocios (42% de millennials) combinarán los viajes personales con sus viajes de negocios.
Este aumento se distribuirá de manera desigual en todo el país y en beneficio de California. El sur de California liderará el mercado hotelero del estado en 2018, según el pronóstico, pero La región vinícola del norte de California atraerá nuevos visitantes a medida que el área se recupere de los incendios forestales del año pasado y sigue desarrollándose. Un repunte en las renovaciones de bares y restaurantes en toda la industria se atribuye en el informe a la creciente influencia de los millennials en el mercado.
Sacramento es otro mercado fuerte. Se registró un aumento de 3.6% en la ocupación en 2017, simultáneamente con un año ajetreado récord para el Aeropuerto Internacional de Sacramento. En todo el estado, se espera que la ocupación aumente 2% este año.
El financiamiento del hotel requiere "madurez"
El coautor de la previsión hotelera de 2018, Peter Nichols, caracteriza el enfoque de los prestamistas hacia la financiación hotelera como "maduro" en un entrevista reciente. Observarán de cerca la oferta y la demanda locales, el desempeño histórico del prestatario y los indicadores de éxito futuro, dijo.
La presentación cuenta mucho al solicitar la financiación de un hotel. Un estudio de viabilidad completo, un estudio de mercado, proyecciones financieras y otra información cuantitativa serán una ventaja para el solicitante de un préstamo. Crear una impresión de experiencia y capacidad, así como transmitir la “visión” del proyecto de manera clara y convincente, también aumentará el atractivo del solicitante para un prestamista.
La expectativa de experiencia y competencia general no es una cuestión de principios. En un entorno de tasas de interés y costos de construcción en aumento, la capacidad organizativa tiene un valor monetario. La sincronización de los diversos procesos que componen un proyecto (planificación arquitectónica, permisos, financiamiento, etc.) para que se ajusten sin problemas ahorra tiempo y dinero.
El préstamo 504 simplifica la planificación financiera del hotel de dos maneras. Su proceso de aprobación toma aproximadamente el mismo tiempo que un préstamo bancario, por lo que los componentes principales del financiamiento de un proyecto deben realizarse a tiempo, si no antes. Esta puntualidad permitirá que el proyecto avance sin preocuparse por futuras complicaciones de financiación. En segundo lugar, el préstamo 504 es el permanente Financiamiento de un proyecto de construcción. Dado que eso está en su lugar al comienzo del proyecto, la transición del financiamiento de la construcción al financiamiento permanente debe ser rápida y sin problemas.
La flexibilidad del préstamo 504 también es un beneficio para los hoteleros. Puede utilizarse para:
- comprar terrenos o edificios comerciales
- construir o mejorar edificios
- financiar equipos grandes
- refinanciar hipotecas comerciales inmobiliarias
Por lo tanto, el préstamo 504 se puede utilizar para realizar renovaciones o reemplazar sistemas importantes, así como para expandir un hotel o construir una instalación adicional.
El préstamo 504 tiene tres componentes. Es administrado por un Empresa de desarrollo certificada (CDC) como TMC Financing, y los préstamos se otorgan en conjunto con un prestamista convencional (banco o cooperativa de crédito) que proporciona 50% del costo total del proyecto. El CDC del prestatario facilita el préstamo de la SBA por hasta 35%, o $5 millones ($5.5 millones si el proyecto califica para el Programa de energía verde), en un tasa fija por debajo del mercado. El prestatario proporciona 15% del costo del proyecto como pago inicial.
Debido a que las tasas están subiendo actualmente, la tasa fija del préstamo 504 es una ventaja especialmente grande para los hoteleros. Fijar la tasa de interés ahora puede generar ahorros significativos. El préstamo 504 tiene plazos de 10, 20 o 25 años y está totalmente amortizado (por lo que no hay pagos globales).
Los prestamistas convencionales también encuentran ventajoso el programa porque están en la primera posición en un préstamo 504 y, por lo tanto, su exposición y riesgo son limitados. Esto aumenta el atractivo del solicitante para el prestamista convencional, brindándole una ventaja competitiva sobre los otros hoteleros que se aprovechan del mercado en auge.
Finalmente, los hoteles a menudo brindan amplias oportunidades para participar en el Programa de Energía Verde de la SBA. Además de crear un ahorro permanente en los costos de servicios públicos, la participación en el Programa de Energía Verde permite al prestatario obtener un préstamo mayor ($5.5 millones) y superar los límites de financiamiento tradicionales y financiar proyectos adicionales en el futuro, hasta $16.5 millones. Para calificar para el programa, el prestatario puede:
- comprar o construir un edificio que consuma 10% menos energía que su ubicación actual
- comprar el edificio que ahora alquilan y hacer mejoras para consumir 10% menos energía
- comprar o construir un edificio que produzca 10% de la energía que consume o que produzca combustible para reducir el consumo de combustibles fósiles, utilizando equipos financiados a través del préstamo
Financiamiento TMC es el líder nacional en financiamiento hotelero mediante el préstamo 504. Puede obtener más información sobre la financiación de su proyecto hotelero con uno de nuestros expertos en préstamos 504. TMC es un prestamista certificado por la SBA Premier y ha financiado proyectos por valor de más de $9 mil millones en California y Nevada. Con más de 35 años de experiencia, TMC puede ayudarlo a encontrar el mejor financiamiento para usted y guiarlo a través del proceso de préstamo 504. Póngase en contacto con TMC Financing hoy.
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