El tamaño mediano ahora es adecuado para la SBA
Como se publicó en el Banquero estadounidense por Barbara Morrison en abril de 2011:
El tamaño mediano ahora es adecuado para la SBA
¿Sabía que la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU. Ha cambiado la forma en que define una pequeña empresa? Ahora, una empresa con hasta $15 millones en patrimonio neto, independientemente del volumen de ventas, y ganancias promedio después de impuestos de hasta $5 millones durante los últimos dos años es considerada "pequeña" por la SBA.
Estas empresas recientemente elegibles pueden aprovechar atractivos préstamos de tasa fija por debajo del mercado para proyectos inmobiliarios comerciales que superen los $20 millones.
Las empresas del mercado intermedio históricamente superaron los estándares de tamaño para el financiamiento de la SBA. Pero la legislación aprobada por el Congreso en septiembre cambió eso. Además, la nueva legislación, llamada Ley de Empleos para Pequeñas Empresas, aumentó el tamaño de los proyectos de bienes raíces comerciales que pueden financiarse con el programa de préstamos 504 de la SBA.
Esto significa que la SBA puede financiar proyectos inmobiliarios comerciales más grandes para empresas más grandes. Y esto crea nuevas oportunidades para las empresas y los prestamistas del mercado intermedio.
Bajo el programa 504, los prestatarios tienen dos préstamos: una primera hipoteca de un prestamista convencional y una segunda hipoteca de una empresa de desarrollo certificada, o CDC. Aunque varía, el desglose es generalmente del 50 por ciento del prestamista; 40 por ciento del CDC, que está respaldado por la SBA; y un pago inicial del 10 por ciento del prestatario. La parte del prestamista es un préstamo inmobiliario convencional. El plazo debe ser mínimo de 10 años. Las tarifas pueden ser fijas o variables. La porción de la SBA es una tasa fija por debajo del mercado y está totalmente amortizada durante 20 años.
La nueva legislación aumentó la cantidad máxima de la porción de la SBA. Como resultado, los proyectos que superan los $20 millones son ahora buenos candidatos para el programa 504. Anteriormente limitada a $2 millones, la segunda hipoteca del 40 por ciento ahora puede llegar a $5 millones o $5.5 millones.
Los fabricantes y los proyectos de energía verde son elegibles para la segunda hipoteca más grande de $5.5 millones. No hay límite para el monto de la primera hipoteca del banco, ni está limitado a solo el 50 por ciento del costo total del proyecto. Los prestatarios también pueden aumentar el porcentaje de su pago inicial.
Para los prestamistas del mercado medio, esta es una oportunidad para ofrecer a más clientes una alternativa atractiva al financiamiento de bienes raíces convencional, una que permite al propietario del negocio conservar efectivo estructurando un préstamo con solo un 10 por ciento de anticipo y fijando las tasas fijas históricamente bajas de hoy. Al ayudar a estos dueños de negocios a aprovechar los recursos del programa 504, los prestamistas pueden construir relaciones duraderas que generarán lealtad entre los clientes existentes y ayudarán a atraer a otros nuevos.
Hoy en día, muchas empresas enfrentan la abrumadora tarea de refinanciar una propiedad que ha perdido valor. Pero una de las disposiciones más innovadoras y emocionantes de la nueva legislación se relaciona con la refinanciación de la deuda. Por primera vez, los dueños de negocios podrán utilizar préstamos respaldados por la SBA a bajo interés para refinanciar hipotecas comerciales existentes que no pertenecen a la SBA.
Esta es una oportunidad única para que las empresas reestructuran su deuda de bienes raíces comerciales. El programa, que está estructurado como el programa 504 tradicional de la SBA, finaliza el 27 de septiembre de 2012. Se espera que hasta 20,000 empresas puedan participar en última instancia.
Por ahora, la SBA ha abierto el programa a empresas con necesidades inmediatas: aquellas en riesgo de ejecución hipotecaria porque enfrentan el vencimiento del préstamo o pagos globales antes del 31 de diciembre de 2012. Es posible que el programa se pueda expandir a otras empresas en el futuro. .
Para calificar, los solicitantes deben demostrar que sus préstamos están al día y que han realizado con éxito todos los pagos requeridos en el último año. Se requerirá una nueva tasación independiente para todos los proyectos. La SBA realizará una suscripción completa y exhaustiva en todas las solicitudes de refinanciamiento (por lo que no hay prestamistas "delegados"). Inicialmente, los primeros préstamos hipotecarios sobre proyectos 504 existentes no son elegibles y no se permiten refinanciamientos con "retiro de efectivo". Los préstamos garantizados por el gobierno también están excluidos del programa de refinanciamiento. Pero la SBA puede revisar estas restricciones más adelante.
El financiamiento para este programa piloto está limitado a $7.5 mil millones al año. Por lo tanto, es probable que la demanda supere la financiación. Pero al utilizar estas nuevas opciones de la SBA, los bancos y las empresas de desarrollo certificadas pueden ayudar a las pequeñas y medianas empresas a beneficiarse de un mejor acceso al crédito.
Morrison es director ejecutivo y fundador de la empresa de desarrollo certificada TMC
Para obtener más información y leer el artículo, visite: Banquero estadounidense artículo o el TMC sitio web.