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La refinanciación a través del programa de la SBA tiene beneficios para prestatarios y corredores |
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| Financiamiento de TMC: mejore sus opciones | |
Como se publicó en el Guía escocés.
La Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU. (SBA) ha estado ayudando a los propietarios de pequeñas empresas a través de su programa de préstamos 504 desde 1980. Ahora, con la opción de refinanciamiento del programa 504 permanente, las oportunidades para los prestatarios y corredores hipotecarios comerciales son aún mayores.
Financiados parcialmente por una empresa de desarrollo certificada, o CDC, estos préstamos tienen características de tasa de interés fija a largo plazo para ayudar a los propietarios a generar pagos mensuales más bajos. Y el programa de refinanciamiento SBA 504 ofrece a los agentes hipotecarios otra vía para hacer negocios con clientes nuevos y existentes.
Introducido inicialmente como un programa piloto bajo la Ley de Empleos para Pequeñas Empresas de 2010, el programa de refinanciamiento 504 expiró en septiembre de 2012. La SBA, los propietarios de pequeñas empresas y los prestamistas lucharon para recuperarlo, y se restableció permanentemente en mayo de 2016.
Esto les dio a los dueños de negocios una forma adicional de liberar capital en sus propiedades y reducir los pagos mensuales de sus préstamos. También permitió a los agentes hipotecarios llevar las ofertas de bienes raíces comerciales ocupadas por sus propietarios a la zona de confort de un banco.
El programa de refinanciamiento 504 permite a los propietarios de pequeñas empresas refinanciar bienes raíces comerciales con una relación préstamo-valor (LTV) de hasta el 90 por ciento. Además, la transacción puede incluir un retiro de efectivo por un total de hasta el 20 por ciento del valor de tasación de los activos. Para proyectos de retiro de efectivo, el LTV máximo es del 85 por ciento.
Beneficios y estructura
Está claro que los propietarios de pequeñas empresas pueden cosechar las recompensas del refinanciamiento 504, pero no son la única parte que se beneficia. Los beneficios para un corredor hipotecario comercial incluyen:
- Generar más negocios, ya sea de clientes nuevos o existentes;
- Minimizar el riesgo para el prestamista de primera hipoteca al limitar su aportación de capital al 50 por ciento del monto del préstamo;
- Generar nuevos ingresos por comisiones para el prestamista de primera posición a través de un préstamo de cartera de calidad;
- Desbloquear el capital atrapado de un cliente y reducir su requisito de pago inicial a tan solo un 10 por ciento, y;
- Simplificar el proceso de préstamo, tanto para el corredor como para el prestatario, asociándose con un CDC.
Las regulaciones de la SBA para el programa de refinanciamiento 504 permiten que los préstamos se estructuran como un préstamo de compra tradicional CDC / 504, compuesto por un primer y segundo gravamen. Un prestamista convencional proporciona hasta el 50 por ciento del costo total del proyecto y ocupa el primer puesto de gravamen.
La SBA autoriza a un CDC, que es una organización sin fines de lucro, a proporcionar financiamiento por hasta el 40 por ciento del costo del proyecto y a tomar una posición de gravamen secundario. La contribución del prestatario debe ser al menos el 10 por ciento del valor de tasación del proyecto, un requisito que se satisface con mayor frecuencia a través de la equidad del prestatario en la garantía. El préstamo del banco participante y el préstamo CDC / 504 pueden ser en montos iguales, pero la contribución del CDC nunca puede ser mayor que el préstamo bancario.
Básicamente, no existen restricciones sobre el préstamo del banco en lo que respecta a la estructura o los términos. El banco utiliza sus propios estándares de suscripción y establece sus propios términos, tasas y tarifas. Sin embargo, el préstamo bancario debe incluir un plazo de al menos 10 años para bienes raíces comerciales o siete años para un préstamo de equipo.
Elegibilidad y requisitos
Los requisitos de elegibilidad son los mismos para el refinanciamiento CDC / 504 que para el préstamo de compra CDC / 504. Para ser elegible, una empresa debe operar con fines de lucro y ocupar al menos el 51 por ciento de los pies cuadrados totales del edificio en el momento en que se envía la solicitud a la SBA.
Los estándares de tamaño elegibles varían ampliamente y dependen de la empresa en cuestión. Alrededor del 25 por ciento de todas las empresas de fabricación, por ejemplo, tienen hasta 500 empleados y son elegibles. Los estándares alternativos incluyen un límite de $15 millones en el patrimonio neto tangible del prestatario y un ingreso neto después de impuestos de menos de $5 millones durante los últimos dos años.
Además de estos requisitos, existen algunas reglas específicas dentro del programa de refinanciamiento 504 que los corredores hipotecarios deben conocer. Primero, se pueden refinanciar uno o más préstamos comerciales, pero ningún préstamo existente a través de la SBA, el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) u otros programas gubernamentales son elegibles.
Los préstamos que se van a refinanciar deben tener al menos dos años de antigüedad y el prestatario debe poder demostrar, mediante declaraciones financieras, que era propietario y operaba el negocio durante todo el período de dos años. Si la propiedad ha cambiado de manos en los últimos dos años, la SBA considera que el negocio es "nuevo" y requerirá un pago inicial mayor. Los préstamos también deben estar al día, lo que significa que ningún pago tuvo más de 30 días de atraso durante los últimos 12 meses.
Por último, el LTV máximo de refinanciamiento es el 90 por ciento de la garantía pignorada para las hipotecas y deudas existentes. El LTV máximo cae al 85 por ciento de la garantía cuando se incluyen los gastos comerciales. Los gastos comerciales elegibles incluyen, entre otros, salarios, alquiler, pagos de servicios públicos e inventario. La solicitud de financiamiento también puede incluir fondos para gastos comerciales elegibles que ya se realizaron o que están planificados para los próximos 18 meses. El monto de los gastos elegibles no puede exceder el 20 por ciento del valor de tasación de la garantía que se está pignorando.
Ejemplos de estudios de caso
A continuación, se muestran dos ejemplos hipotéticos de cómo funciona el programa de refinanciamiento CDC / 504. Tenga en cuenta que el refinanciamiento puede ser útil para los propietarios de negocios con deudas existentes en una propiedad que necesitan fondos para una renovación o expansión importante. Un proyecto puede incluir estos costos, además de la deuda existente, siempre que cumplan con los estándares de elegibilidad.
La solicitud: el propietario de un hotel debe $3 millones en un préstamo convencional que obtuvo hace cinco años para financiar una nueva adquisición, pero también necesita $1.2 millones adicionales en efectivo para cubrir una variedad de gastos comerciales. El retiro de efectivo para gastos comerciales es elegible hasta el 85 por ciento de LTV y el componente de efectivo se permite hasta el 20 por ciento del valor de tasación.
El valor de tasación del hotel es $6 millones. Para refinanciar, el propietario aporta $1.5 millones de capital existente, o el 25 por ciento. El banco y los CDC dividieron el 75 por ciento restante contribuyendo con $2.25 millones cada uno. El LTV está limitado al 85 por ciento debido al requisito de retiro de efectivo del propietario. El banco podría otorgar un préstamo convencional al 75% de LTV, pero se siente más cómodo con el 37,5% de LTV que permite la participación de los CDC.
La solicitud: el dueño de un restaurante debe $1 millón por el edificio que compró hace cinco años. Su restaurante está lleno todas las noches, por lo que le gustaría ampliar el área de asientos para adaptarse a la gran demanda. Las mejoras costarán $600,000 y el valor final de la propiedad se estima en al menos $1.78 millones.
Bajo la estructura de refinanciamiento, el banco aporta una primera hipoteca de $1.2 millones y la CDC aporta una segunda hipoteca de $400,000. Debido a que la deuda existente ($1 millón) excede el 50 por ciento de los nuevos costos ($600,000), el excedente se agrega al préstamo bancario después de que se estructura el préstamo 504. No se necesita ninguna inyección de capital por parte del propietario de la empresa, ya que su capital aportado equivale al 10 por ciento.
El banco ayudó al prestatario no solo a obtener mejores condiciones para un nuevo préstamo, sino también a financiar mejoras destinadas a aumentar el negocio y los ingresos. El banco se encuentra en una posición cómoda con un LTV del 67 por ciento y el prestatario obtiene un préstamo de tasa fija a 20 años por debajo del mercado de la SBA.
El programa de refinanciamiento CDC / 504 es una oportunidad fantástica para que los corredores hipotecarios comerciales amplíen sus ofertas y ayuden a sus clientes a lo grande. No pierda la oportunidad de capitalizar lo que ofrece el programa de refinanciamiento de la SBA.
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