Por Kurt Chambliss y Anna O'Brien
Publicado originalmente en Negocio inmobiliario occidental.
Las tendencias gemelas de una población que envejece y los avances en la atención médica están influyendo en el aumento que TMC Financing está experimentando en el financiamiento de la SBA 504 para las instalaciones de vida asistida. En los últimos 12 meses, hemos autorizado más préstamos para vivienda asistida, para proyectos por un total de casi $27 millones, que en los últimos tres años combinados.
Al igual que la hostelería, la industria de la vida asistida se hundió durante la recesión. Ahora, justo cuando la industria hotelera está en auge, estamos viendo un aumento en las solicitudes de préstamos de la SBA de empresas en el espacio de atención residencial.
Una de las razones por las que estos proyectos van con el financiamiento de la SBA es que muchos bancos no están ansiosos por otorgar préstamos a propiedades con fines especiales, como instalaciones de cuidado residencial.
El programa SBA 504 permite a los bancos compartir el riesgo y tener otro equipo de suscripción mirando el negocio. Piénselo: si un préstamo para un centro de vida asistida tiene que ser ejecutado, ¿qué pasa con los residentes? Ese es un escenario de pesadilla que nadie quiere. Con un préstamo 504 de la SBA para este tipo de propiedad, la estructura típica es al menos un 15 por ciento inferior a la de la compañía operadora, hasta un 35 por ciento del prestamista 504 de la SBA y hasta un 50 por ciento del prestamista convencional, por lo que los bancos pueden mantener la relación pero reducir el riesgo.
En California, en este momento, la vida asistida es una industria extremadamente relevante. El Centro de Stanford para la Longevidad predice que la población del estado envejecerá más rápido que la del resto de la nación. Para 2030, se espera que la población de California de 65 años o más se duplique.
En TMC, vemos que el mercado responde. La mitad de nuestros proyectos recientes son de nueva construcción, y las instalaciones definitivamente no son el hogar de ancianos de su abuelo. La tendencia es crear una comunidad integrada con servicios de alto valor agregado, muy parecidos a los hoteles boutique. De hecho, algunos de nuestros clientes son hoteleros que se han asociado con médicos o enfermeras para ofrecer un tipo de instalación completamente nuevo.
Un proyecto de $4.1 millones actualmente en construcción cerca de Sacramento es un negocio familiar. La hija es enfermera; el padre ha sido propietario de hoteles durante más de 40 años y el hijo maneja las finanzas. Se especializan en brindar atención para la demencia y la enfermedad de Alzheimer, y se dirigen a pacientes privados que buscan una atención más personalizada que la que se puede brindar en instituciones más grandes, y esta es su segunda instalación.
Muchos de nuestros prestatarios de la SBA poseen más de una instalación. Al igual que los hoteles independientes, existen economías de escala con múltiples propiedades, así como en la reestructuración de activos improductivos. Por ejemplo, tenemos un cliente que compró una casa residencial para personas mayores subutilizada en Vallejo, California. Renovaron las instalaciones y renovaron el programa, agregando servicios y creciendo de ocho residentes a 23. Ahora se están expandiendo con la compra de una instalación en las cercanías Concord y otro centro de atención de 37 habitaciones de bajo rendimiento en Antioch. Ven una oportunidad para obtener un retorno de sus inversiones en actualizaciones de valor agregado.
Ser ecológico también es un área que está ganando atención por parte de los propietarios de instalaciones de vida asistida (nuevamente, muy parecido a la industria hotelera). Esto hace que el financiamiento 504 de la SBA sea particularmente atractivo porque la inclusión de eficiencias energéticas desbloquea financiamiento adicional de la SBA y permite financiar múltiples proyectos. Incluso en estructuras más antiguas, actualizar la iluminación y los electrodomésticos, o agregar paneles solares puede calificar y compensar los ahorros y la percepción de la marca.
Otra tendencia que estamos viendo es en respuesta al deseo de envejecer en el lugar: negocios de atención médica domiciliaria y centros de día para adultos. Un préstamo en el que estamos trabajando actualmente es para espacio de oficina para una mujer que comenzó como una franquiciada de atención médica domiciliaria hace 20 años. Ahora posee cuatro ubicaciones y necesita espacio para albergar servicios administrativos.
Para 2016 y más allá, creemos que nos espera un crecimiento significativo en bienes raíces de vida asistida / atención residencial.