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¿Qué hay de nuevo en el Préstamo 504 de la Small Business Administration ¿programa?
El año pasado, los cambios en el programa incluyeron un aumento de los pagos iniciales para ciertos prestatarios y requisitos de elegibilidad más estrictos para los solicitantes que tienen otras opciones financieras. Las modificaciones pueden haber tenido un impacto en la actividad crediticia; el volumen disminuyó levemente durante el último año fiscal a $25.6 mil millones, según el informe anual de la Administración de Pequeñas Empresas. Sin embargo, dijo Financiamiento TMC CEO Barbara Morrison, "La demanda de préstamos de la SBA se mantiene relativamente estable."
Otros cambios, que entraron en vigor el 1 de abril, incluyen el aumento del umbral de crédito al 20 por ciento para los prestatarios que califican para otros tipos de financiamiento. El índice de umbral para la creación de empleo se elevó de $65,000 a $75,000 de obligaciones del proyecto por nuevo trabajo.
El préstamo 504 de la SBA continúa ofreciendo una tasa fija competitiva fijada en 4,5 por ciento a 25 años, inferior a su competidor directo, el préstamo 7a, cuya tasa es de 6,5 por ciento. Morrison también reveló que las instalaciones de fabricación representan la clase de activos más grande en la cartera de su empresa, pero que más instalaciones de oficinas también han entrado en la cartera de TMC en los últimos años.
En una amplia entrevista, Morrison arrojó luz sobre lo que los empresarios deben saber sobre los desafíos del programa de préstamos de la SBA.
Según su experiencia trabajando con préstamos de la SBA, ¿cuáles son las tres cosas principales que los prestatarios no suelen saber sobre este tipo de préstamos?
Morrison:Lo que nos encontramos con más frecuencia es que las pequeñas empresas no se dan cuenta de que existe el Programa 504 de la SBA. Debido a esto, las empresas a menudo tienen precios fuera de su área porque no pueden pagar el aumento de la renta y no creen que puedan permitirse comprar un edificio. Sin embargo, saber que pueden comprar bienes raíces con solo 10 por ciento menos ha demostrado ser un cambio de juego.
Luego, está la elegibilidad. Debido a que el programa es parte de la Administración de Pequeñas Empresas, muchos de nuestros clientes se sorprendieron al saber que califican como "pequeños" según los estándares de tamaño de la SBA. La definición de "pequeño" de la SBA es sustancialmente más amplia de lo que la mayoría de la gente asume. La verdad es que la mayoría de las empresas con fines de lucro califican.
También hay muchos conceptos erróneos sobre cuánto tiempo tomará obtener el financiamiento de la SBA y cuánto papeleo se requiere. La CDC (Compañía de Desarrollo Certificada) puede precalificar a los prestatarios potenciales en 24 a 48 horas. Luego, la SBA los aprueba en aproximadamente siete días. La documentación para la solicitud 504 es generalmente la misma que la requerida por el primer prestamista. El CDC suscribe el préstamo simultáneamente con el prestamista.
¿Cuál se ha convertido en el aspecto más desafiante al cerrar un acuerdo de financiación y por qué cree que es así?
Morrison: Para los prestatarios, trabajar con los socios adecuados es vital para el éxito en lo que respecta al financiamiento 504 de la SBA. Si bien las reglas y regulaciones están escritas en blanco y negro en el sistema de Procedimiento Operativo Estándar, comprender la interpretación de políticas es algo que requiere una amplia experiencia. La interpretación de las políticas puede cambiar. La elección de un CDC y un socio prestamista con experiencia constante y amplia marcará la diferencia entre una experiencia frustrante y un cierre oportuno y eficiente. Dado que la mayoría de los proyectos 504 implican la compra de una propiedad inmobiliaria, cumplir con la línea de tiempo de un acuerdo de compra es fundamental para una transacción exitosa. Como CDC durante 38 años, TMC Financing ha tenido que mantenerse al tanto de las políticas cambiantes para garantizar un cierre sin problemas y optimizado.
¿Ha cambiado la demanda de préstamos de la SBA en los últimos años? ¿Cómo es esto indicativo del estado actual del mercado de préstamos?
Morrison: La demanda de préstamos de la SBA ha aumentado constantemente con el tiempo a medida que los programas de la SBA ganaron visibilidad. Si bien los mercados crediticios son cíclicos, la demanda de financiamiento de la SBA se mantiene relativamente estable durante todo el ciclo. Actualmente hay mucho capital disponible y los prestamistas convencionales están ansiosos por prestar. Durante este ciclo de mercado, cuando los bancos están llenos de capital, el financiamiento de la SBA representa un pequeño porcentaje de un mercado grande. Durante un ciclo recesivo, los bancos se vuelven prestamistas más selectivos y los préstamos de la SBA representan una mayor participación en un mercado más pequeño. Durante un mercado particularmente difícil a principios de la década de 1990, casi todas las compensaciones de las tasaciones que presentamos a la SBA habían sido financiadas por un préstamo de la SBA.
¿Para qué tipos de propiedad ofrece TMC financiación con más frecuencia y por qué?
Morrison: Nuestra cartera de aproximadamente $1.4 mil millones (que representa el 40 por ciento del costo total del proyecto) compuesto por más de 1.800 tipos de propiedad bien diversificados. La clase de activo más grande de nuestra cartera son las instalaciones de fabricación. Nuestros prestatarios provienen de servicios profesionales como médicos, dentistas, veterinarios, abogados y contadores públicos. Como resultado, las instalaciones de oficinas representan la mayoría de las propiedades agregadas a nuestra cartera más recientemente.
También financiamos un número importante de propiedades clasificadas como de propósito especial. Por ejemplo, hemos financiado bodegas, lavados de autos, boleras, talleres de reparación de automóviles, estaciones de servicio, hoteles, instalaciones de vida asistida y gimnasios. El financiamiento de la SBA es particularmente atractivo para estas propiedades. Si bien la SBA ofrece un mejor apalancamiento y términos más favorables para todos los tipos de propiedad, es especialmente atractiva para las propiedades clasificadas como de propósito especial, debido al financiamiento convencional más restrictivo generalmente disponible.
¿Cómo afecta el entorno crediticio competitivo a los préstamos 504 de la SBA?
Morrison: Los préstamos SBA 504 compiten tanto con los préstamos convencionales como con el programa de préstamos SBA 7a. Este último es un programa de garantía bancaria (el banco proporciona el préstamo y la SBA proporciona una garantía por un porcentaje del préstamo) que proporciona financiamiento para las necesidades comerciales generales además de los bienes raíces.
La principal diferencia entre 7a y 504 es la tasa de interés. Un préstamo 7a es a menudo una tasa variable ligada a la tasa Prime, por ejemplo Prime +1 por ciento, que hoy sería 6.5 por ciento ajustado trimestralmente. Algunos prestamistas ofrecerán un préstamo 7a a tasa fija; sin embargo, hoy en día, la tasa suele ser aproximadamente la misma. La segunda hipoteca de la SBA por el 40 por ciento del costo total del proyecto es una tasa fija vinculada al Tesoro a 10 años. Hoy, esa tasa está fijada en un 4,5 por ciento durante 25 años. Por lo tanto, dada la curva de rendimiento actual, el préstamo 504 ofrece tasas de interés mucho más competitivas.
El valor del programa de la SBA en relación con los préstamos convencionales está tanto en el apalancamiento como en la tasa de interés por debajo del mercado que ofrece. El financiamiento del 90 por ciento permite a las empresas retener su capital de trabajo para hacer crecer el negocio en lugar de usarlo para comprar bienes raíces. Actualmente, mientras que los bancos están ansiosos por prestar, el 80 por ciento del financiamiento está disponible para ciertas propiedades de uso general. Como el el entorno crediticio se endurece, los préstamos convencionales generalmente se limitan al 70 por ciento del valor del préstamo, lo que requiere un pago inicial significativamente mayor del 30 por ciento.
Independientemente del entorno crediticio, el plazo del préstamo convencional normalmente tendrá una amortización a largo plazo, pero una fecha de vencimiento de siete o 10 años, lo que significa que el prestatario tendrá un pago global y deberá refinanciar al final del plazo . En comparación, la segunda hipoteca totalmente amortizada a 25 años de la SBA brinda a los propietarios de pequeñas empresas pagos mensuales asequibles y les permite controlar sus costos generales a largo plazo.
¿Cómo espera que evolucione este programa en los próximos años?
Morrison: Desde la creación del Programa 504 de la SBA en 1980, el esquema básico ha cambiado muy poco. Es uno de los pocos programas gubernamentales que opera con “subsidio cero”, lo que significa que no recibe ninguna asignación del Congreso. Está respaldado por las tarifas de originación del préstamo pagadas por el prestatario, el prestamista convencional y la Compañía de Desarrollo Certificada. Ambos partidos políticos han seguido expresando su apoyo a las pequeñas empresas, el "motor de la economía". Alejado de los vientos políticos, creo que el programa seguirá siendo popular en ambos lados del pasillo.
Desde el inicio, el cambio principal al programa ha sido aumentar los estándares de tamaño para que las empresas más grandes sean elegibles y aumentar el monto máximo de la segunda hipoteca de la SBA para que se puedan financiar proyectos más grandes. Es muy probable que los estándares de tamaño y el monto del préstamo de la SBA continúen aumentando con el tiempo para dar cabida a más empresas en crecimiento.