Las pequeñas empresas de hoy necesitan capital. La mayoría de las empresas más pequeñas que buscaron financiamiento en 2018, 53% de ellas, según una encuesta del Banco de la Reserva Federal de Nueva York, experimentaron un déficit, lo que significa que recibieron menos financiamiento del que querían.
El financiamiento insatisfecho puede tomar muchas formas. Las pequeñas empresas solo pueden recibir una parte de lo que solicitan. Otros no postulan porque están desanimados o tienen aversión a las deudas. En términos de financiamiento de acuerdos de bienes raíces comerciales, eso probablemente cambiaría si más pequeñas empresas conocieran un programa de préstamos específicamente diseñado para ellas: el préstamo 504 ofrecido por la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU. (SBA) y una empresa de desarrollo certificada (CDC). . Es una de las mejores opciones para que las pequeñas empresas adquieran bienes inmuebles y equipos. Este programa también brinda a los corredores hipotecarios comerciales otra herramienta para atender a los clientes que enfrentan un desafío financiero.
Las pequeñas empresas que buscan comprar o construir un edificio a menudo son rechazadas por un banco convencional o se les ofrecen condiciones desfavorables. El programa CDC / 504 se estableció para ayudar al propietario de la pequeña empresa con esta situación. Los términos de un préstamo CDC / 504 son inmejorables y, como corredor hipotecario comercial, le conviene conocer e introducir este programa. No solo sus clientes estarán agradecidos, sino que también ampliará su base de clientes.
“En general, existen muchos mitos en torno a los préstamos de la SBA, pero la realidad es que no son muy diferentes a los préstamos convencionales, excepto por los enormes beneficios que ofrecen a las pequeñas empresas”.
Detalles del programa de préstamos
Los préstamos CDC / 504 permiten al propietario de un negocio comprar, renovar, construir o refinanciar bienes raíces comerciales con un pago inicial mínimo de 10%. Con este bajo pago inicial, las empresas pueden retener un valioso capital de trabajo para que su negocio pueda seguir creciendo.
A diferencia de la mayoría de los préstamos de bancos comerciales, los préstamos CDC / 504 financian el costo total del proyecto. El pago inicial puede representar tan solo 10% de ese total. Los gastos de construcción y renovación, el equipo, los costos de cierre y los costos indirectos pueden incorporarse al préstamo en lugar de pagarse de su bolsillo. Esto marca una gran diferencia para muchos propietarios de pequeñas empresas.
En algunos casos, se requiere un pago inicial de 15% a 20%, como cuando el préstamo se utiliza para comprar una propiedad de un solo uso o si el negocio tiene menos de dos años. Esto sigue siendo significativamente menor que el pago inicial requerido con el financiamiento convencional, que generalmente es de 30% a 35% para propiedades multipropósito y hasta 50% para hoteles y otras propiedades de propósito especial.
Los préstamos CDC / 504 tienen una estructura de dos niveles y se combinan con un préstamo convencional que normalmente cubrirá alrededor de 50% del costo total del proyecto. El préstamo CDC / 504 es la porción proporcionada por la SBA. Esta hipoteca de segundo gravamen generalmente representa el 40% del costo total del proyecto, tiene un plazo de 25 años, una tasa de interés fija y está totalmente amortizada durante la vigencia del préstamo, lo que significa que no hay pagos globales. Debido a que los pagos mensuales son fijos durante todo el plazo, esto proporciona a sus clientes pagos asequibles y les permite controlar los gastos generales a largo plazo. A principios de este año, la tasa de interés típica era inferior a 4% para un préstamo a 25 años.
Los CDC son organizaciones sin fines de lucro que administran el programa de préstamos 504 en nombre de la SBA. Hay alrededor de 240 CDC activos en los EE. UU. Todos ofrecen el mismo producto con las mismas tarifas, pero estas organizaciones sin fines de lucro no son todas iguales. Es una buena idea investigar los CDC en su área. Al elegir uno, debe considerar su experiencia general, incluida la cantidad de años de servicio y la cantidad de préstamos aprobados, así como los testimonios de los clientes.
Desmentir mitos
El nombre "Administración de Pequeñas Empresas" puede ser engañoso ya que las personas a menudo se sorprenden por lo que la SBA considera pequeño. La elegibilidad para el programa se basa en el patrimonio neto de la empresa y la ganancia promedio después de impuestos de los dos años anteriores. Muchas empresas privadas con fines de lucro califican.
La empresa también debe cumplir con los requisitos de ocupación. Para financiar la compra de un edificio existente, la empresa debe ocupar al menos 51% de los pies cuadrados, o 60% para proyectos de nueva construcción. Hay un poco de margen de maniobra aquí, ya que la SBA permite que el espacio exterior del patio se considere en la superficie total rentable de la propiedad.
Vale la pena desacreditar una serie de mitos sobre el programa. Primero, los préstamos CDC / 504 no son solo para proyectos pequeños. Aunque la porción de la SBA (hasta 40% de los costos totales del proyecto) tiene un límite de $5 millones, o $5.5 millones para proyectos de fabricación o de eficiencia energética, no hay límite para el costo total del proyecto. Se han aprobado proyectos superiores a $40 millones para financiación CDC / 504.
Los préstamos de la SBA tampoco requieren una gran cantidad de papeleo en comparación con otros tipos de financiamiento. Aunque este fue ciertamente el caso hace muchos años, la SBA ha realizado mejoras significativas en el proceso a lo largo de los años. El proceso de solicitud ahora es simplificado y sencillo para los propietarios de pequeñas empresas. No es más complicado que el financiamiento convencional. Aparte de algunos documentos específicos de la SBA, el préstamo CDC / 504 requiere los mismos documentos que el préstamo convencional que lo acompaña. Además, el apoyo y la orientación de los CDC facilitan aún más el proceso.
Otro mito es que los préstamos de la SBA tardan demasiado en cerrarse. El cronograma CDC / 504 está a la par con el financiamiento convencional. Muchos préstamos se precalifican en tres a cinco días y se cierran en 60 días en promedio. Los CDC normalmente pueden trabajar con el cronograma del prestatario para garantizar que se cumplan los plazos.
Empresa de desarrollo certificada
Una empresa de desarrollo certificada (CDC) es una corporación sin fines de lucro que promueve el desarrollo económico dentro de su comunidad mediante préstamos 504. Los CDC están certificados y regulados por la SBA, y trabajan con la SBA y los prestamistas participantes (generalmente bancos) para brindar financiamiento a las pequeñas empresas. A su vez, esto logra el objetivo del desarrollo económico comunitario. Hay más de 240 CDC en todo el país, cada uno con un área definida de operaciones que cubre un área geográfica específica.
Fuente: Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU.
Kurt Chambliss es vicepresidente ejecutivo de ventas y marketing de TMC Financing, una empresa líder en desarrollo certificado que presta servicios a clientes de pequeñas empresas en California y Nevada. Con 20 años de experiencia en la industria de préstamos SBA 504, Chambliss dirige la oficina de TMC en East Bay. Se graduó de la Universidad de California en Santa Bárbara con un título en ciencias políticas y también fue un nadador clasificado a nivel nacional allí. Comuníquese con Chambliss en o (925) 786-7777.