El programa de refinanciamiento 504 de la SBA finaliza este mes - actúe ahora
Como se publicó en: Edición comercial de Scotsman Guide, septiembre de 2012
Hace casi dos años, se realizó un cambio significativo pero poco notorio en el programa de préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU. (SBA) mediante la introducción de una facilidad de refinanciamiento que era parte de la Ley de Empleos para Pequeñas Empresas aprobada en 2010. Este programa de refinanciamiento había un comienzo lento, sin embargo, debido al largo proceso de finalización de las regulaciones de la SBA necesarias para su implementación. Como resultado, los primeros préstamos no se realizaron hasta marzo de 2011.
Además, debido a que el programa de refinanciamiento se introdujo como un programa temporal de dos años para impulsar la economía, expirará este mes, a menos que el Congreso lo extienda. Es por eso que los corredores hipotecarios comerciales que estén interesados en aprovechar esta excepcional facilidad de refinanciamiento deben actuar lo más rápido posible y obtener la aprobación de sus acuerdos antes del 27 de septiembre.
De hecho, los datos de la SBA ilustran que la demanda del programa de refinanciamiento 504 ha crecido significativamente. En mayo de 2012, los proyectos de refinanciamiento equivalían al 26 por ciento del total de 504 préstamos aprobados. Esto se compara con sólo el 4 por ciento para el año fiscal 2011, que finalizó el 30 de septiembre de 2011. El bajo volumen en su primer año fiscal puede ser el resultado de las demoras en la puesta en marcha del programa. Pero, aparentemente, no pasó mucho tiempo antes de que se corriera la voz sobre sus ventajas.
En pocas palabras, el programa de refinanciamiento SBA 504 permite a las pequeñas empresas refinanciar hipotecas de bienes raíces comerciales elegibles y obtener capital de trabajo con tasas de interés fijas a largo plazo por debajo del mercado. Los propietarios de pequeñas empresas pueden financiar hasta el 90 por ciento del valor de tasación actual de sus propiedades. La diferencia entre la hipoteca existente y el 90 por ciento del valor del edificio se puede deducir para usarlo como capital de trabajo para el negocio.
Épocas de cambios
Para comprender la necesidad de este programa de refinanciamiento, es fundamental darse cuenta del cambio que muchos propietarios de pequeñas empresas han tenido que afrontar a medida que se deterioraban los valores de sus propiedades. Antes de la recesión, los propietarios de pequeñas empresas tenían acceso a una variedad de productos de préstamos inmobiliarios comerciales de prestamistas convencionales. Muchos de estos fueron préstamos a corto plazo con pagos globales. Mientras los valores de las propiedades siguieran aumentando, la refinanciación de los pagos globales no fue un problema. Sin embargo, con los valores más bajos de la actualidad, muchas hipotecas existentes superan las proporciones convencionales de préstamo a valor (LTV, por sus siglas en inglés). Las empresas, que ya luchan por cubrir los costos operativos, ahora deben inyectar efectivo en un proyecto para refinanciarlo.
El programa de refinanciamiento SBA 504 no solo es la mejor opción disponible para refinanciar la deuda existente, sino que también permite a la empresa ahorrar efectivo y, en muchos casos, acceder a la equidad en el edificio para proporcionar capital de trabajo que permita a la empresa sobrevivir y crecer.
Ejemplos de
Para ilustrar mejor cómo se puede utilizar el programa de refinanciamiento de la SBA en diferentes escenarios y para varios objetivos comerciales, aquí hay algunos ejemplos:
Refinanciar y crecer. Los propietarios de una empresa de fabricación con sede en California tenían un billete de $4.5 millones con una fecha de vencimiento para junio pasado. Debido a la disminución del valor de la propiedad, el prestamista existente no ampliaría el plazo. Dado el LTV actual, la empresa no podía refinanciar sin una inyección de efectivo significativa, efectivo que la empresa no tenía. El préstamo 504 refinanció la deuda existente y la tasa de interés a largo plazo por debajo del mercado redujo a la mitad los pagos mensuales del prestatario. Esta empresa emplea a 70 personas y con la reducción de los gastos operativos proyecta que podrá sumar aproximadamente 10 nuevos puestos de trabajo en los próximos dos años.
Obtenga tarifas mensuales y capital de trabajo más bajos. Los propietarios de una posada de 40 unidades en Berkeley, California, utilizaron el programa de refinanciamiento SBA 504 para consolidar tres pagarés separados, cada uno con diferentes tasas de interés y fechas de vencimiento. La posada que emplea a 20 personas atiende a padres universitarios y turistas extranjeros, por lo que tiene una tasa de ocupación cercana al 90 por ciento. El programa permitió a los propietarios aprovechar el capital de la propiedad para acceder a más de $400,000 en capital de trabajo y financiar un préstamo a largo plazo con una tasa de interés inferior a la del mercado. Como resultado, los propietarios pudieron reducir sus pagos mensuales y extender el plazo del financiamiento, así como agregar algo de capital de trabajo a su negocio.
Cuestión de supervivencia. Los propietarios de un taller de carrocería de automóviles en Oakland, California, tenían un pagaré con un vencimiento de 10 años con vencimiento a fines del año pasado y un pago global de $670,000. Debido a que el valor de la propiedad había disminuido, el prestamista actual no extendió el préstamo. Dado que la deuda excede la política estándar de LTV del 75 por ciento de la mayoría de los bancos, la compañía habría tenido que obtener efectivo para refinanciar el pagaré. Esto, a su vez, habría agotado las ya escasas reservas de efectivo para la empresa que emplea a 10 personas. Los propietarios utilizaron el programa de refinanciamiento 504 y pudieron refinanciar toda su deuda e inyectar $46,000 de capital de trabajo en su negocio.
Estos ejemplos demuestran la importancia de contar con un programa de este tipo. En el momento de la publicación, una extensión del programa más allá de su fecha de vencimiento de septiembre parecía poco probable, particularmente con la incertidumbre asociada con el clima altamente político en Washington, DC.
*** Los corredores de hipotecas comerciales deben aconsejar a sus clientes propietarios de pequeñas empresas que se muevan lo más rápido posible para considerar si sus acuerdos son elegibles para refinanciamiento a través del programa de refinanciamiento SBA 504, simplemente para asegurarse de que su préstamo sea aprobado antes del 27 de septiembre.